Alquileres tradicionales vs. temporarios: cómo cambió el mercado y qué opciones son mejores para propietarios e inquilinos

La reciente derogación de la Ley de Alquileres y las nuevas normativas en la Ciudad de Buenos Aires sobre alquileres temporarios están reconfigurando el mercado inmobiliario. En este nuevo escenario, los propietarios analizan distintas estrategias para rentabilizar sus inmuebles, mientras los inquilinos evalúan qué modalidad les resulta más conveniente.

Mientras algunos vuelven a optar por contratos tradicionales de dos años, otros buscan alternativas flexibles ante la caída del turismo y las nuevas regulaciones que afectan el alquiler por día. En este contexto, el alquiler de mediano plazo –con contratos de entre uno y seis meses y propiedades amobladas– se posiciona como una opción intermedia con ventajas tanto para dueños de los inmuebles como para inquilinos.

Cómo impactó la derogación de la Ley de Alquileres
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del Gobierno permitió que los contratos de alquiler puedan pactarse libremente, sin plazos mínimos ni restricciones en los acuerdos entre las partes. Esta medida abrió la posibilidad de establecer contratos más personalizados, adaptados a las necesidades de cada inquilino y propietario.

Paralelamente, la Ciudad de Buenos Aires implementó un registro obligatorio para los alquileres turísticos, con el objetivo de evitar distorsiones en el mercado y garantizar una mayor transparencia en la oferta de propiedades. Esta regulación busca equilibrar la disponibilidad de viviendas destinadas al alquiler permanente y aquellas destinadas a visitantes.

¿Qué opción es más conveniente en 2025?
Con el nuevo panorama, la elección entre alquiler tradicional, temporario o de mediano plazo dependerá del perfil del propietario y del inquilino.

🔹 Alquiler tradicional (más de dos años):

Ideal para quienes buscan estabilidad.
Costos de entrada elevados (depósito, garantía, ajustes anuales).
No incluye muebles ni servicios.
Rentabilidad moderada y sostenida en el tiempo.
🔹 Alquiler temporario (por días o semanas):

Mayor rentabilidad, pero más rotación de inquilinos.
Afectado por la baja del turismo y las nuevas regulaciones en CABA.
Requiere gestión constante (limpieza, mantenimiento, reservas).
🔹 Alquiler de mediano plazo (1 a 6 meses):

Contratos flexibles sin intervención estatal.
Se alquilan con muebles, facilitando la mudanza para inquilinos.
Atrae a estudiantes, ejecutivos, nómades digitales y expatriados.
Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, destacó que el alquiler de mediano plazo es cada vez más elegido por su equilibrio entre rentabilidad y estabilidad. "Amueblar una propiedad es costoso y no se justifica para alguien que la habitará solo dos años. Pero los propietarios que ofrecen muebles de calidad obtienen mejor rentabilidad, y los inquilinos ganan flexibilidad", explicó.

Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la estabilidad del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres motivaron a muchos propietarios a volver a contratos tradicionales de dos años con ajustes periódicos. "Para los inquilinos, la elección depende de sus necesidades. Si vienen por trabajo o estudio, prefieren un alquiler amoblado y por poco tiempo. Para quienes buscan estabilidad, el alquiler tradicional sigue siendo la mejor opción", afirmó.

Nuevas regulaciones en CABA: cómo afecta al mercado
El Gobierno porteño estableció nuevas reglas para los alquileres temporarios con fines turísticos. Entre los requisitos, ahora se exige inscribir las propiedades en un registro oficial y publicar los precios con mayor transparencia. Además, se incorporaron tributos similares a los que pagan los hoteles.

Desde el sector inmobiliario aseguran que estas regulaciones no afectan al alquiler de mediano plazo, ya que está dirigido a otro público. “Si se implementa bien, la nueva normativa beneficiará a este tipo de alquileres, porque regula un segmento diferente al turístico", sostuvo Rizzo.

Moretti, en tanto, advirtió que "las regulaciones en el mercado inmobiliario suelen generar distorsiones. Hoy, la oferta y la demanda encuentran un equilibrio sin necesidad de nuevas intervenciones".

¿Cuánto cuesta alquilar en 2025?
Los valores de los alquileres varían según la zona y el tipo de contrato. En Palermo, por ejemplo, un alquiler tradicional de dos ambientes promedia los $550.000 mensuales, mientras que en San Telmo ronda los $420.000. En contraste, los alquileres temporarios en estas zonas cuestan entre USD 500 y USD 650 por mes, pero incluyen expensas y servicios.

Los alquileres de mediano plazo, al incluir muebles y algunas comodidades, pueden ser entre 10% y 30% más caros que los tradicionales. Sin embargo, los costos finales dependen de la oferta y la demanda en cada momento.

Conclusión: equilibrio y nuevas oportunidades
Con la flexibilización del mercado y regulaciones que buscan evitar distorsiones, los propietarios evalúan qué tipo de alquiler les resulta más conveniente.

El alquiler de mediano plazo aparece como una solución intermedia, especialmente en ciudades con alta movilidad laboral y estudiantil. "No compite con la hotelería ni con los alquileres turísticos. Está pensado para estudiantes, nómades digitales, ejecutivos y jóvenes locales que buscan independencia sin compromisos a largo plazo", concluyó Rizzo.